Niespodziewane wystąpienie nadzwyczajnej sytuacji w kraju wymusiło na wielu przedsiębiorcach konieczność ograniczenia działalności prowadzonych w lokalach, a nawet zamknięcia lokali do odwołania.
Dla przedsiębiorców, którzy nie mają możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w sposób zdalny (np. za pośrednictwem internetu lub telefonicznie) zamknięcie lokalu do odwołania jest równoznaczne z utrzymaniem stałych kosztów związanych z najmem (w tym przede wszystkim czynszem), przy spadku przychodów.
W tzw. „specustawie” Ustawodawca zabezpieczył wyłącznie interes najemców prowadzących działalność w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m², których zobowiązania z umów najmu (dzierżawy lub innej podobnej umowy) wygasły na okres obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych.
Co może zrobić przedsiębiorca – najemca?
1. Weryfikacja umowy
W pierwszej kolejności należy zweryfikować zawartą umowę najmu pod kątem postanowień przewidujących nadzwyczajną zmianę stosunków, np. poprzez wystąpienie siły wyższej. Umowa może zawierać postanowienia przewidujące wystąpienie nadzwyczajnych okoliczności oraz przejściową zmianę sposobu spełnienia świadczenia. Istnieje także możliwość, iż umowa będzie wyłączała możliwość zmiany sposobu spełnienia świadczenia wskutek nadzwyczajnej zmiany stosunków lub wskazywała jako prawo właściwe do wykonywania umowy prawo innego państwa (jest to jednak mało popularne postanowienie, zwłaszcza gdy stronami umowy są polskie podmioty).
2. Negocjacje
Jeżeli umowa nie zawiera postanowień w zakresie sposobu spełnienia świadczenia (zwłaszcza w zakresie zapłaty i wysokości czynszu, co jest najbardziej istotne dla najemcy), najemca powinien pilnie skontaktować się z wynajmującym celem powiadomienia go o przejściowych problemach z zapłatą czynszu oraz ustalenia sposobu spełnienia świadczenia na czas trwania nadzwyczajnej sytuacji. Należy zauważyć, iż w interesie wynajmującego również powinno leżeć odpowiednie dostosowanie sposobu spełnienia świadczenia wynikającego z umowy do aktualnych możliwości najemcy – nagłe spowolnienie gospodarcze może bowiem wiązać się z małą aktywnością potencjalnych, nowych najemców.
3. Zmiana umowy na drodze sądowej
W razie braku osiągnięcia porozumienia, najemcy przysługuje prawo zwrócenia się do Sądu o zmianę sposobu spełnienia świadczenia wynikającego z umowy. Na taką możliwość wskazuje art. 357¹ Kodeksu cywilnego, przewidujący zasadę „rebus sic stantibus”, czyli zasadę stanowiącą o możliwości zmiany pierwotnego stosunku zobowiązaniowego ze względu na nieoczekiwaną zmianę stosunków społecznych, towarzyszących powstaniu tego zobowiązania.
W piśmiennictwie i orzecznictwie wskazuje się, że pandemia (epidemia) może być uznana za nadzwyczajną zmianę stosunków ze względu na jej powszechny, wyjątkowy charakter. Jednakże, pomiędzy nadzwyczajną zmianą stosunków a nadmierną trudnością w spełnieniu świadczenia lub groźby rażącej straty dla jednej ze stron musi występować związek przyczynowy. Powyższe oznacza, że w razie skierowania sprawy do Sądu, na najemcy będzie spoczywać obowiązek wykazania związku pomiędzy stanem pandemii a jej wpływem na trudność w spełnieniu świadczenia lub groźby rażącej straty wynikającej z zawartej umowy najmu.
W tym celu najemca powinien przygotować odpowiednie środki dowodowe, wskazujące na istnienie powyższego związku przyczynowego, np. zestawienie przychodów i kosztów z poprzednich miesięcy (sprzed ograniczenia działalności gospodarczej) oraz z okresu po ograniczeniu działalności gospodarczej na skutek pandemii.
Co istotne, z powyższej możliwości można skorzystać także w stosunku do innych umów niż umowy najmu, których wykonanie wskutek nadzwyczajnej zmiany okoliczności, wiąże się z nadmierną trudnością w spełnieniu świadczenia lub grożącą stratą dla jednej ze stron umowy.
Autorem artykułu jest aplikant radcowski – Aleksander Jackowiak , tel. 696-469-998, jackowiaklegal.pl
