Wspieraj wolne media

Niespodziewane wystąpienie nadzwyczajnej sytuacji w kraju wymusiło na wielu przedsiębiorcach konieczność ograniczenia działalności prowadzonych w lokalach, a nawet zamknięcia lokali do odwołania.

Dla przedsiębiorców, którzy nie mają możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w sposób zdalny (np. za pośrednictwem internetu lub telefonicznie) zamknięcie lokalu do odwołania jest równoznaczne z utrzymaniem stałych kosztów związanych z najmem (w tym przede wszystkim czynszem), przy spadku przychodów.
W tzw. „specustawie” Ustawodawca zabezpieczył wyłącznie interes najemców prowadzących działalność w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m², których zobowiązania z umów najmu (dzierżawy lub innej podobnej umowy) wygasły na okres obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych.

Co może zrobić przedsiębiorca – najemca?
1. Weryfikacja umowy
W pierwszej kolejności należy zweryfikować zawartą umowę najmu pod kątem postanowień przewidujących nadzwyczajną zmianę stosunków, np. poprzez wystąpienie siły wyższej. Umowa może zawierać postanowienia przewidujące wystąpienie nadzwyczajnych okoliczności oraz przejściową zmianę sposobu spełnienia świadczenia. Istnieje także możliwość, iż umowa będzie wyłączała możliwość zmiany sposobu spełnienia świadczenia wskutek nadzwyczajnej zmiany stosunków lub wskazywała jako prawo właściwe do wykonywania umowy prawo innego państwa (jest to jednak mało popularne postanowienie, zwłaszcza gdy stronami umowy są polskie podmioty).
2. Negocjacje
Jeżeli umowa nie zawiera postanowień w zakresie sposobu spełnienia świadczenia (zwłaszcza w zakresie zapłaty i wysokości czynszu, co jest najbardziej istotne dla najemcy), najemca powinien pilnie skontaktować się z wynajmującym celem powiadomienia go o przejściowych problemach z zapłatą czynszu oraz ustalenia sposobu spełnienia świadczenia na czas trwania nadzwyczajnej sytuacji. Należy zauważyć, iż w interesie wynajmującego również powinno leżeć odpowiednie dostosowanie sposobu spełnienia świadczenia wynikającego z umowy do aktualnych możliwości najemcy – nagłe spowolnienie gospodarcze może bowiem wiązać się z małą aktywnością potencjalnych, nowych najemców.
3. Zmiana umowy na drodze sądowej
W razie braku osiągnięcia porozumienia, najemcy przysługuje prawo zwrócenia się do Sądu o zmianę sposobu spełnienia świadczenia wynikającego z umowy. Na taką możliwość wskazuje art. 357¹ Kodeksu cywilnego, przewidujący zasadę „rebus sic stantibus”, czyli zasadę stanowiącą o możliwości zmiany pierwotnego stosunku zobowiązaniowego ze względu na nieoczekiwaną zmianę stosunków społecznych, towarzyszących powstaniu tego zobowiązania.

W piśmiennictwie i orzecznictwie wskazuje się, że pandemia (epidemia) może być uznana za nadzwyczajną zmianę stosunków ze względu na jej powszechny, wyjątkowy charakter. Jednakże, pomiędzy nadzwyczajną zmianą stosunków a nadmierną trudnością w spełnieniu świadczenia lub groźby rażącej straty dla jednej ze stron musi występować związek przyczynowy. Powyższe oznacza, że w razie skierowania sprawy do Sądu, na najemcy będzie spoczywać obowiązek wykazania związku pomiędzy stanem pandemii a jej wpływem na trudność w spełnieniu świadczenia lub groźby rażącej straty wynikającej z zawartej umowy najmu.

W tym celu najemca powinien przygotować odpowiednie środki dowodowe, wskazujące na istnienie powyższego związku przyczynowego, np. zestawienie przychodów i kosztów z poprzednich miesięcy (sprzed ograniczenia działalności gospodarczej) oraz z okresu po ograniczeniu działalności gospodarczej na skutek pandemii.
Co istotne, z powyższej możliwości można skorzystać także w stosunku do innych umów niż umowy najmu, których wykonanie wskutek nadzwyczajnej zmiany okoliczności, wiąże się z nadmierną trudnością w spełnieniu świadczenia lub grożącą stratą dla jednej ze stron umowy.

Koronawirus a problemy z zapłatą czynszu za najem – pomóc może sąd

Autorem artykułu jest aplikant radcowski – Aleksander Jackowiak , tel. 696-469-998, jackowiaklegal.pl

Udostępnij:

Skomentuj

O Autorze

Zawsze Pewnie, Zawsze Konkretnie

SZANOWNI PAŃSTWO

Od 25 maja br. w Polsce obowiązuje Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie ich swobodnego przepływu oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE (RODO). Na naszym portalu używamy np. plików cookies (stanowią dane informatyczne, w szczególności pliki tekstowe, które przechowywane są w urządzeniu końcowym użytkownika serwisu Opowiecie.info i przeznaczone są do korzystania ze stron internetowych serwisu Opowiecie.info). Zgodnie z RODO dane osobowe to wszystkie informacje o zidentyfikowanej lub możliwej do zidentyfikowania osobie fizycznej (w tym imię i nazwisko, czy adres zamieszkania, adres e-mail, czy adres IP, zapisywane w plikach cookies). Administratorem danych osobowych, pozyskiwanych przez portal informacyjny WWW.OPOWIECIE.INFO jest OPOWIECIE.INFO Joanna Kołodziej, ul. Sokołów 3, 46-081 Dobrzeń Wielki NIP: 7541544353, REGON: 381405173.

Zapewniamy, że wszelkie pozyskiwane dane przez portal informacyjny Opowiecie.info lub przez naszych zaufanych partnerów przetwarzamy tylko w zakresie, na jaki zezwala RODO:
– gdy jest to niezbędne do zawarcia lub wykonania umowy;
– gdy wynika to z prawnie uzasadnionych interesów realizowanych przez administratora lub przez stronę trzecią, np. w celu zapewnienia bezpieczeństwa usługi;
– gdy posiadamy dobrowolna zgodę użytkownika.
Odbywać się to będzie zawsze na podstawach prawnych, dopuszczalnych przez RODO.

Dane osobowe będą przetwarzane przez administratora – Blacharstwo Samochodowe Import Export Łukasz Kołodziej z siedzibą w Dobrzeniu Wielkim (zwane dalej Właścicielem), ul. Sokołów 3, 46-081 Dobrzeń Wielki, NIP: 754-13-75-270, REGON: 531127643 mogą zostać przekazane przez administratora zaufanym partnerom, którzy będą mogli je przetwarzać wyłącznie we wskazanym celu i zakresie. Zgodnie z RODO każdy z Państwa kto udzielił lub udzieli nam zgody na przetwarzanie danych osobowych, może ją w każdej chwili wycofać. Przysługuje Państwu także prawo żądania dostępu do nich, ich sprostowania lub usunięcia, prawo do ich przeniesienia, wyrażenia sprzeciwu wobec przetwarzania oraz do wniesienia skargi do organu nadzorczego – GIODO.

W związku z pełnieniem obowiązków administratora Państwa danych osobowych stosujemy zabezpieczenia oraz procedury pomagające w bezpiecznym przetwarzaniu danych, miedzy innymi: witryna i wszystkie aplikacje internetowe korzystają z bezpiecznego protokołu zabezpieczonego certyfikatem SSL.

Jeżeli wyrażają Państwo zgodę na przetwarzanie Waszych danych osobowych przez Blacharstwo Samochodowe Import Export Łukasz Kołodziej z siedzibą w Dobrzeniu Wielkim (zwane dalej Właścicielem), ul. Sokołów 3, 46-081 Dobrzeń Wielki, NIP: 754-13-75-270, REGON: 531127643 oraz naszych zaufanych partnerów, co związane jest z korzystaniem z treści na portalu WWW.OPOWIECIE.INFO, w celach marketingowych, analitycznych, w tym na ich przetwarzanie w plikach cookies i podobnych.  Wyrażenie zgody na przetwarzanie danych jest dobrowolne.

Polityka prywatności   Polityka cookies